Un proyecto de construcción que avanza sin sobresaltos, con buena coordinación y sin desviaciones significativas, suele haber tenido una preconstrucción sólida detrás. La inversión en esta etapa, aunque invisible a simple vista, se traduce en obras más rentables, sostenibles y exitosas.
En el sector construcción, la ejecución de una obra es solo una parte del proceso total. Antes de colocar el primer ladrillo o excavar el primer metro cúbico de tierra, existe una etapa previa que resulta crítica: la preconstrucción. Esta fase puede definir el rumbo técnico, económico y logístico de todo el proyecto. Su correcta gestión marca la diferencia entre una obra eficiente y una con sobrecostos, retrasos y conflictos contractuales.
La preconstrucción comprende todas las actividades que se realizan antes del inicio físico de la obra, como los estudios de factibilidad, planificación de recursos, revisión del diseño, evaluación de riesgos, estimaciones de costos y cronogramas, entre otras tareas. Su propósito es garantizar que cuando comience la ejecución, cada componente esté alineado. El diseño sea viable, los recursos estén disponibles, los plazos sean realistas y el presupuesto se encuentre bien calculado. Esto reducirá significativamente la probabilidad de imprevistos.
La etapa de preconstrucción representa una inversión estratégica. El ingeniero Santiago Ruiz, director del Lean Construction Institute (LCI) Perú, resalta que una preconstrucción sólida permite asegurar la viabilidad financiera, ya que se ajustan presupuestos realistas, se evalúan escenarios de inversión y se optimiza el flujo de caja desde el diseño. Además, identificar y mitigar problemas potenciales en esta fase inicial hace posible evitar errores costosos en obra, que suelen ser mucho más difíciles y caros de corregir.
De acuerdo con el Ing. Ruiz, una preconstrucción sólida también reduce incertidumbres ténicas, pues se identifican interferencias, incompatibilidades y riesgos de ejecutar, especialmente, mediante herramientas como BIM 4D y 5D, las cuales “han demostrado reducir hasta un 15 % en plazos y 7 % en costos en obras públicas peruanas.
Asimismo, señala que también se fomenta la colaboración temprana al involucrar a contratistas, diseñadores y usuarios desde el inicio, permitiendo la toma de decisiones informadas y evitando reprocesos. De igual manera, anota que esta etapa del proyecto ayuda a cumplir con normativas locales, ya que se revisan normativas ambientales y sociales que evitarán que el desarrollo de la obra sufra paralizaciones a causar de incumplimientos normativos.
ERRORES COMUNES Y CÓMO EVITARLOS
A pesar de su importancia, en muchos proyectos aún se cometen errores que comprometen la eficiencia de esta fase. De acuerdo con el Ing. Ruiz, los más comunes en esta fase de proyectos de construcción en el país son los siguientes:
- Expedientes técnicos incompletos o desactualizados, que generan cambios de alcance y adicionales de obra. El especialista señala que para evitarlo, desde el pensamiento Lean, se debe incorporar a los fabricantes y contratistas principales durante el diseño del proyecto aplicando BIM y Last Planner System.
- Selección inadecuada de materiales o proveedores, que provocan fallas técnicas y costos ocultos. Para evitarlos, el Ing. Ruiz indica que se tiene que establecer criterios de selección basados en valor y confiabilidad.
- Planificación con optimismo excesivo, lo cual genera sobrecostos y retrasos. Según el Ing. Ruiz, se pueden evitar usando herramientas de identificación y gestión de riesgos cualitativos y cuantitativos desde la etapa de factibilidad.
- Incumplimiento de normativas locales, que llevan a la obtención de multas y paralizaciones.
Para evitar ello se debe incluir revisión legal y ambiental como parte del flujo de valor desde el diseño, explica el Ing. Ruiz.
Asimismo, comparte 4 conceptos clave que garantizarán el éxito de los proyectos:
- Construir dos veces: la primera vez en un lugar donde pueda haber errores y corregirse rápido pero barato. “Nuestros ancestros los Incas lo tenían muy claro, en Valle Sagrado es posible encontrar maquetas de las construcciones que se usaban para evaluar el drenaje de lluvias”, comenta.
- Descomponer el proyecto en partes manejables y maximizar aquello que se puede construir fuera del sitio, así como minimizar el trabajo que debe hacerse en campo.
- Construir fuera del sitio en un entorno controlado con un flujo constante y procesos eficientes, logrando la mejor eficiencia para cada parte.
- Involucrar durante el diseño a fabricantes y contratistas, para optimizar aún más sus capacidades de producción. “Cada decisión temprana es una oportunidad para generar valor y evitar desperdicios”, subraya.
ACTORES CLAVE
Una preconstrucción bien realizada depende de la participación activa de diversos actores. El cliente o promotor del proyecto debe liderar la visión general, definir los objetivos de negocio y asegurar que los recursos estén disponibles. Los diseñadores, arquitectos e ingenieros estructurales son responsables de validar que el diseño sea factible y alineado con las condiciones del terreno, clima, normativa y disponibilidad de materiales.
La inclusión del contratista general o de los subcontratistas desde esta fase puede representar un gran aporte, ya que su experiencia en campo permite anticipar problemas prácticos, proponer mejoras constructivas y aportar al desarrollo de un plan realista de ejecución.
También deben involucrarse especialistas en planificación, costos, logística y compras, así como los proveedores estratégicos, especialmente si se consideran sistemas constructivos industrializados o materiales no convencionales.
HERRAMIENTAS DIGITALES
En los últimos años, el avance de la digitalización ha revolucionado esta etapa. La metodología BIM (Building Information Modeling) permite modelar el proyecto en 3D, 4D o incluso 5D, integrando diseño, cronograma y costos en una sola plataforma colaborativa. Con ello, se detectan interferencias entre sistemas constructivos antes de construir, se simulan fases constructivas y se ajustan decisiones en tiempo real, reduciendo la incertidumbre.
Otras herramientas como los software de gestión de costos (como CostOS o Presto), plataformas de gestión de proyectos en la nube (como Procore o Autodesk Construction Cloud) y los sistemas de análisis de riesgos apoyados por inteligencia artificial también están ganando terreno. Estas soluciones permiten una visión más integral del proyecto, mayor trazabilidad de decisiones y una base de datos sólida para futuras obras.
CONSTRUCTIBILIDAD COMO EJE PARA EVITAR SOBRECOSTOS
El análisis de constructibilidad durante la preconstrucción es una práctica que evalua si el diseño propuesto puede ser construido de forma segura, eficiente y rentable. Este análisis incluye factores como el acceso al sitio, las técnicas constructivas más adecuadas, la disponibilidad de maquinaria y materiales, y las condiciones climáticas y geotécnicas.
Cuando se omite esta revisión, los errores se trasladan directamente a la obra. Planos poco realistas, soluciones complejas o ineficientes, secuencias de trabajo mal planteadas o materiales difíciles de conseguir. Esto genera retrasos, retrabajos, ampliaciones de plazo y sobrecostos. Por eso, una constructibilidad bien ejecutada desde la preconstrucción actúa como una red de seguridad técnica y económica.
IMPACTO DE UNA ESTIMACIÓN PRECISA DE COSTOS Y TIEMPOS
Una estimación certera de presupuesto y cronograma en esta etapa es determinante para la viabilidad del proyecto. Subestimar los costos o plazos puede generar licitaciones irreales, con márgenes ajustados que luego no se cumplen, afectando la rentabilidad. Por el contrario, una planificación honesta y basada en datos reales permite tomar decisiones informadas, ajustar el alcance del proyecto si es necesario y evitar conflictos contractuales con clientes y proveedores.
Los estudios de mercado, el análisis de precios históricos y el conocimiento técnico del diseño ayudan a elaborar estimaciones sólidas. El ingeniero Eric Prince, docente de posgrado y líder de PMO en proyectos de infraestructura en modalidad de Obras por Impuestos (OxI), comenta que en su última experiencia en un proyecto OxI, junto a su equipo, tuvieron un periodo de aproximadamente 2 meses dedicados a revisar a detalle los documentos técnicos, aclarar los alcances reales y ajustar el cronograma inicial. “Este tiempo nos sirvió para detectar interferencias técnicas, sobrecostos no contemplados y partidas con presupuestos subestimados. Gracias a este trabajo, reducimos desviaciones en obra que, de haberse presentado, hubieran comprometido, de manera crítica, la sostenibilidad del proyecto”, anota.
Sin embargo, refiere que es lamentable que muchos proyectos se lancen bajo una lógica inversa, donde primero se publica un expediente incompleto con tal de «sacar adelante» el proyecto. Y luego se buscan fuentes de financiamiento o se corrigen errores en plena ejecución, generando ampliaciones de plazo y presupuestos, además de tensiones contractuales.
En este sentido, indica que la brecha existente de profesionalismos, en su condición de planificación técnica desde la preconstrucción, permite proteger la rentabilidad reduciendo incertidumbre, reclamos, paralizaciones y gastos.
Además, señala que en ciertos casos, algunos proyectos que desarrolló bajo el enfoque IPD (Integrated Project Delivery), donde se aplicaron metodologías colaborativas desde el inicio y se integraron procesos como BIM y planificación Last Planner System, “se evidenció cómo una fase de preconstrucción con un sistema de soporte, permitió ejecutar sin mayores contingencias ni sobrecostos, priorizando el valor sobre la urgencia”.
¿CÓMO MEDIR UNA PRECONSTRUCCIÓN EXITOSA?
Para evaluar si la preconstrucción ha sido efectiva, se pueden considerar diferentes indicadores. De acuerdo a su experiencia, el Ing. Prince, propone algunos de estos que considera claves para evaluar la calidad de la etapa de preconstrucción.
- Porcentaje de interferencias resueltas antes de ejecución. – es el porcentaje de conflictos técnicos detectados y solucionados antes de iniciar la obra (por ejemplo, cruces de especialidades, problemas de abastecimiento). Señala que lo ideal es que sea mayor al 90 %.
- Desviación proyectada vs. real de costos iniciales. – mide la diferencia entre los costos estimados en preconstrucción y los costos reales en ejecución. El Ing. Prince indica que una desviación menor al 5 % indica buena precisión.
- Desviación proyectada vs. real de cronograma inicial. – es similar al anterior, pero en tiempo. Refleja si el cronograma inicial fue realista.
- Nivel de madurez del expediente técnico (NMT). – este índice cualitativo, basado en revisión técnica, mide completitud, coherencia y nivel de desagregación del expediente. Va desde el nivel A (alto) al C (bajo).
- Porcentaje de decisiones clave tomadas en preconstrucción. – mide qué tantas decisiones (de ingeniería, logísticas, de adquisición) se definieron antes del inicio de obra. El Ing. Prince resalta que lo deseables que sea más del 80 %.
- Porcentaje de actividades planificadas bajo metodología colaborativa (BIM, IPD, Pull Planning). – indica grado de aplicación de metodologías modernas para lograr una planificación integrada.
- Número de cambios de alcance durante ejecución. – refleja si se definió claramente el alcance desde la preconstrucción. Un número alto indica debilidades iniciales.
“Con base en estos indicadores, muchos de ellos basados en el empirismo, con un toque académico, la etapa de preconstrucción puede dejar de ser un trámite preliminar para convertirse en un factor estratégico de medición del éxito del proyecto. Especialmente en entornos de mayor reto como el amazónico (donde trabajo), donde cada error no previsto puede escalar costos o afectar gravemente los plazos”, puntualiza.
